En la actualidad, la mayor parte de la financiación de la promoción inmobiliaria procede de fuentes limitadas. Las instituciones y otros prestamistas siguen siendo cautelosos a la hora de invertir en proyectos de nueva construcción y en propiedades existentes con potencial de reurbanización. Si está pensando en construir un nuevo proyecto inmobiliario, quizá se pregunte si el crowdfunding es adecuado para usted. La respuesta es sí: ahora más que nunca, los inversores están dispuestos a poner su dinero al servicio de los promotores que puedan mostrar un caso de negocio sólido con un claro potencial de beneficio. El crowdfunding es la práctica de financiar un proyecto o una empresa mediante la recaudación de pequeñas cantidades de dinero de muchos individuos en lugar de depender de una única fuente de financiación, como un inversor o una empresa de capital riesgo. En esta entrada del blog, explicaremos cómo funciona el crowdfunding para los proyectos inmobiliarios, qué tipo de proyectos se prestan mejor a ello y por qué podría ser el camino a seguir para su organización.
¿Qué es el crowdfunding?
El crowdfunding se refiere a la práctica de financiar un proyecto o empresa mediante la recaudación de pequeñas cantidades de dinero de muchos individuos en lugar de depender de una única fuente de financiación, como un inversor o una empresa de capital riesgo. El modelo de crowdfunding más popular es el basado en donaciones, en el que la gente dona dinero a un proyecto o causa y no recibe ningún retorno financiero. El siguiente tipo más común es el crowdfunding basado en acciones, en el que los inversores reciben acciones de la empresa a cambio de su inversión. Dependiendo de las leyes de su localidad, también puede utilizar el crowdfunding basado en la deuda, en el que los prestamistas reciben una tasa fija de retorno de su inversión. En el crowdfunding inmobiliario, las personas invierten en un proyecto que les ofrece una rentabilidad. Los proyectos en sí varían en tipo y escala: pueden ser desarrollos residenciales, comerciales o de uso mixto; pueden ser construcciones nuevas o renovaciones; pueden consistir en viviendas unifamiliares, unidades multifamiliares o propiedades comerciales como hoteles.
Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario funciona de forma muy parecida al crowdfunding de capital para otros proyectos: un inversor decide cuánto aportar, para qué tipo de retorno de la inversión. Como cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario conlleva un riesgo: el inversor espera obtener un beneficio, pero podría perder parte o la totalidad de su dinero si el proyecto no genera suficientes ingresos. Algunos inversores no considerarán ninguna inversión que no ofrezca una rentabilidad garantizada, como una inversión en bonos del Estado. Otros inversores consideran una amplia gama de proyectos y tienen una amplia gama de expectativas de rendimiento de la inversión. Los inversores en un proyecto inmobiliario se denominan comúnmente patrocinadores. Los patrocinadores suelen recibir una forma de capital a cambio de su inversión: la propiedad del propio proyecto o acciones de una empresa propietaria del proyecto. Dependiendo de las leyes de su localidad, también puede utilizar el crowdfunding basado en la deuda, en el que los prestamistas reciben una tasa fija de retorno de su inversión.
Cómo utilizar el crowdfunding para la promoción inmobiliaria
El éxito del crowdfunding inmobiliario comienza con un sólido plan de negocio y un conocimiento de su público objetivo. Sus patrocinadores deben creer en el potencial de beneficios de su proyecto y en su capacidad para generar flujo de caja. También deben confiar en que usted gestionará sus aportaciones y les mantendrá informados sobre el progreso del proyecto. Para obtener los mejores resultados, considere una campaña en varias fases que le permita probar el mercado antes de comprometerse con un esfuerzo a gran escala. Esto le permitirá calibrar el interés en su proyecto y hacer los ajustes necesarios antes de terminar. Comience por desarrollar un plan de comunicación claro para sus patrocinadores, que incluya actualizaciones periódicas sobre el estado del proyecto y lo que está ocurriendo entre bastidores. El éxito de una campaña requiere un alto nivel de comunicación entre los patrocinadores y el equipo del proyecto.
Financiación colectiva de proyectos inmobiliarios
En muchas jurisdicciones, se puede ofrecer capital como parte de una campaña de crowdfunding inmobiliario. Los inversores reciben acciones de propiedad en el proyecto a cambio de su contribución, y pueden recibir una tasa de rendimiento fija sobre esa inversión. Existen dos tipos de crowdfunding inmobiliario: las ofertas públicas directas (OPD) y los valores respaldados por activos (ABS). En una OPD, el proyecto inicia el crowdfunding por sí mismo, vendiendo la propiedad del proyecto a los inversores. Una OPD es como una campaña de Kickstarter para inmuebles, en la que todos los participantes son conscientes de los riesgos y recompensas de su inversión. Una OPD permite recaudar fondos de una gran variedad de inversores y requiere menos papeleo que una ABS.
Financiación colectiva de la deuda para proyectos inmobiliarios
En algunas jurisdicciones, también se puede utilizar el crowdfunding de deuda para proyectos inmobiliarios. Los prestamistas reciben una tasa de rendimiento fija sobre su inversión y no comparten el riesgo, las pérdidas o los beneficios del proyecto. Los inversores suelen esperar un rendimiento de dos a tres veces su inversión, por lo que su proyecto deberá generar suficiente flujo de caja para cubrir el pago del préstamo más un beneficio. Su prestamista basará la cantidad de dinero que reciba en el índice de cobertura del servicio de la deuda proyectado, o “índice de cobertura del préstamo” (LCR). El ratio de cobertura del préstamo muestra cuánto dinero ingresará el proyecto cada mes en comparación con la cantidad que tendrá que devolver cada mes del préstamo. Cuanto más alto sea el LCR, mejor: muestra que su proyecto tiene suficientes ingresos para cubrir sus gastos.
Conclusión
El crowdfunding inmobiliario es un método flexible de financiación de proyectos de desarrollo: puede utilizar una mezcla de crowdfunding de capital y de deuda, o incluso un modelo de sólo donación. El éxito del crowdfunding inmobiliario requiere un plan de comunicación claro para sus patrocinadores, que incluya actualizaciones periódicas sobre el estado del proyecto y lo que está ocurriendo entre bastidores. Una campaña exitosa requiere un alto nivel de comunicación entre los patrocinadores y el equipo del proyecto. Con una planificación cuidadosa y un plan de negocio sólido, puede utilizar el crowdfunding inmobiliario para financiar su próximo proyecto.